実践21 竣工検査

1級建築施工管理技士 実践21 竣工検査

竣工直前は、現場内は最も忙しい時期に入るが、それと同時に各種検査、およびその処置をしなければならないので、その段取りは早いめにする必要がある。

社内検査、監理者検査、建築主検査、(場合によっては第三者検査)および官庁の完了検査などである。
大規模建築物になると官庁関係の検査が多くなるが、これらはもともとは設計者が申請している場合が多いので、作業所側ではその全貌を把握しにくいことがある。
また、設計側においても、各種官庁との協議申請までアウトソーシングをしている場合は要注意である。設計担当者自身もあやふやである。

開発工事の完了検査

大規模建築物の場合、開発工事が関係する場合がほとんどであるが、基本的には開発工事が完了してからでないと(都計法29条)、工事の着手はできない。

開発工事の検査済証は着工段階で既に発行済みであるはずであるが、建築行為に関わる開発で都計法37条を適用している場合は、建築工事の完了検査前に、開発工事の完了検査を受ける必要がある。

官庁との協議により、前後できたとしても、開発工事の検済がないと、建築工事の検査済証は決済されることはない。
また、着工時に開発非該当の申請を行って、開発行為にあたらないとなっている場合も、その書類の添付が必要な場合がある。

消防検査

消防にかかわる、防火対象物としての検査は、主として、着工時に協議を行っている消防局が行うものであるが、大規模建築物の場合、消防本庁が行う部分があるので、注意を要する。

その判断は、設計者が着工時に作成している「防災計画書」の審査をしているところによる。
防災計画書作成の要否は高さや用途、規模によって決められており、提出する先も規模によって決まっている。
防災計画書の審査自体は消防とは違う場所で、「建築防災計画評定委員会」の専門員によって行われるが、その計画書の作成は消防局または消防庁と協議しながら作成する。

総務省令の規定等を採用している場合は、その部分を中心に検査される場合があるので注意を要する。

その他、各種検査

書類確認のみのものと、現場検査もあるものがある。
都計法、建築関係
大規模申請
傾斜地等
バリアフリー
省エネルギー
駐車場法
広告景観
宅地造成関係
自転車の附置義務
景観法関係
風致地区関連
など
環境政策関連
ゴミ協議
浄化槽
など
上下水道関係
など多岐にわたるので、早い段階で設計者と打ち合わせの上、役割を明確にしておく必要がある。

住宅性能評価

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によって行われる共同住宅の性能評価は官庁関係の検査とはまったく別のものである。

「品確法」という法律に基づくものではあるが、民間の検査機関によるものである。建築確認を行政の代わりに民間が行ってるのとは意味が違う。住宅性能評価の検査がどうであっても、建築確認の済証が下りれば、建築物の利用は可能である。
住宅性能評価とは、設計性能評価と建設性能評価とがあり、着工時では、既に設計性能評価証が各住戸について発行されている。

合わせて、着工前に建設性能評価申請を行い、工事中のそれぞれの各特定工程で適合判定を受け、完了時の最終の検査で適合であれば、建設性能評価証が発行されることにいなる。

施工者としては、「設計性能評価証」で表記されている等級と同じ等級を「建設性能評価証」で取得する必要がある。

検査に適合しない場合、設計と建設とで等級の異なる等級になってしまい、建築主は、住宅ローンの利子の優遇や地震保険の割引が受けれない場合が発生するので注意が必要である。

その完了検査は書類審査も時間がかかるので、性能評価の指定機関と早い目に打ち合わせを行って、性能評価の完了検査にのぞみたい。

また、官庁の完了検査はその他の行政のすべての検査及び確認が済んでからでないと、確認済証は発行されないが、住宅性能評価の建設性能評価証は、逆に確認済証が発行されないと発行されない。建築基準法に適合していることが前提という意味である。

実践23 引渡しは維持管理の始まり

1級建築施工管理技士 実践23 引渡しは維持管理の始まり

施工者は設計図書に規定されている工事記録や竣工図書を提出し、法的に定期点検が必要な建築設備や建物の維持監理に関する取扱いの説明や鍵の引渡しを行い、建物は引き渡される。

建物の引渡し後に、漏水などのトラブルが発生した場合、図面や施工記録が残っていなければ、どのような施工がなされたのか、どこに不具合があったのかを不具合箇所を取り壊して調査しなければならない。
これらのことを防ぐために、工事監理者は施工者に建物カルテの作成と建築主への提出を指示する。

竣工図書は建物カルテの基礎データ

建物カルテとは建物情報と保全情報を一つのファイフに整理したもので、建物の維持保全の基になる重要書類である。
竣工図書等の建物情報が最終仕様に合致していること検証することは、工事監理者の重要な職務の一つである。

【建物カルテ】
建物情報:
・竣工図
・確認申請図(副本)
・施工図
・施工記録
・工事打合せ記録
・設備機器取扱説明書
・保証書
・工事関係者一覧表
・メーカーリスト 他
保全情報:
・保守管理契約一覧表
・改修履歴
・設備履歴 他

建築主はこれらの建物カルテを必要な時に、いつでも取り出せるように、管理責任者を決め、保管スペースを確保し管理することが大事である。

保守管理契約は引渡しまでに

引渡し後の保守管理に支障がないように、保守管理契約が必要なものは、建築主に早い時期に保守管理契約を済ませてもらうように提言する。
建物の引渡しの時点から建物の維持管理の責任が建築主へ受け継がれる。

実践24 維持保全の作法

1級建築施工管理技士 実践24 維持保全の作法

建物維持保全の目的は、建物(建築・設備)が備えている機能の維持並びに、ライフサイクル(建設から解体まで)での維持保全費用の最小化である。

工事監理者は、建物が完成した時に、施工者に書面で建物や設備機器の動作状況の確認や検査・診断を行うための調査計画書の作成を指示するとともに、建築主に提出する。

建物の瑕疵担保期間は、民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款では、木造は1年、鉄筋コンクリート造や鉄骨造は2年、設備機器については1年である。

保証期間内に、建築物や設備機器の作動状況に不具合がないか、建築主、設計者、工事監理者、施工者の関係者が立ち会い、建物瑕疵検査が行われる。

建築設備は、試運転調整が終わり、定常的な使用が行われていても、竣工後1年が経過して四季が一巡しないと、夏・冬のピーク負荷の確認や冷暖房の切替確認、結露の有無等、完成された設備機器類が設計図書に記載されている機能や性能を確保しているかどうかの確認ができないため、1年目の検査が重要である。
建物の劣化には、経年変化による物理的劣化を、設備システムやOA機器の性能が陳腐化し社会の要求についていけなくなる機能的劣化がある。

建物に使われている材料、部品、機器はそれぞれ稼働性状等、固有の特性を有しており、維持メンテナンスの方法によっては耐用年数も異なってくる。
建物を健全に維持・運営していくためには、定期的な建物診断を実施し、劣化状態に応じた計画的な修繕を実施することが建物を経済的に長持ちさせる秘訣である。

実践25 建物の維持保全サポート

1級建築施工管理技士 実践25 建物の維持保全サポート


FMシステム(Facility Management System)

建物の寿命や資産価値は維持保全の状況により差が生じる。
建物は所有者それぞれの固有資産であるとともに、都市を構成する社会的資産でもある。
建物を資産として長期にわたり有効に活用するために、建物情報(図面や設備機器の仕様等)と保全情報(故障履歴や修繕履歴等)の多岐にわたる膨大な情報量を、コンピューターを活用して建物の維持保全、施設の運営・管理の業務をサポートするのがFMシステムである。

①FMシステムとして一元管理

建物カルテは製本やファイルに整備して保管されるが、同時に電子データ化して活用される。
設備機器の更新や改修の維持保全が行われる度に、データを更新しておく。
FMシステムを導入すれば、効率的で高度な維持管理ができるが、専門的な知識と支援ツール等が必要となる。
建築主にFMシステム導入への適切な助言や支援をすることは、建物を維持管理していくためにも重要である。


FMシステムの概念図

②内外装仕上げ材や保守用機器は専用倉庫で保管

外装材や外構の床タイル等が破損した時は、同じ材料で補修する必要がある。
内装材でも特注した材料は、メーカー名や製品番号を整理し、予備品として保管しておくと安心である。
防潮板(防水板)などはあらかじめ専用倉庫に保管しすぐに設置できるようにしたい。
台車やメンテナンス用の備品も倉庫等の場所を決めて保管する。