1級建築施工管理技士 実践ノウハウ㉔維持保全の作法

1級建築施工管理技士 実践ノウハウ㉔
 維持保全の作法

建物維持保全の目的は、建物(建築・設備)が備えている機能の維持並びに、ライフサイクル(建設から解体まで)での維持保全費用の最小化である。
工事監理者は、建物が完成した時に、施工者に書面で建物や設備機器の動作状況の確認や検査・診断を行うための調査計画書の作成を指示するとともに、建築主に提出する。
建物の瑕疵担保期間は、民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款では、木造は1年、鉄筋コンクリート造や鉄骨造は2年、設備機器については1年である。
保証期間内に、建築物や設備機器の作動状況に不具合がないか、建築主、設計者、工事監理者、施工者の関係者が立ち会い、建物瑕疵検査が行われる。
建築設備は、試運転調整が終わり、定常的な使用が行われていても、竣工後1年が経過して四季が一巡しないと、夏・冬のピーク負荷の確認や冷暖房の切替確認、結露の有無等、完成された設備機器類が設計図書に記載されている機能や性能を確保しているかどうかの確認ができないため、1年目の検査が重要である。
建物の劣化には、経年変化による物理的劣化を、設備システムやOA機器の性能が陳腐化し社会の要求についていけなくなる機能的劣化がある。
建物に使われている材料、部品、機器はそれぞれ稼働性状等、固有の特性を有しており、維持メンテナンスの方法によっては耐用年数も異なってくる。
建物を健全に維持・運営していくためには、定期的な建物診断を実施し、劣化状態に応じた計画的な修繕を実施することが建物を経済的に長持ちさせる秘訣である。


 

1級建築施工管理技士 実践ノウハウ㉕建物の維持保全サポート

1級建築施工管理技士 実践ノウハウ㉕
 建物の維持保全サポート

FMシステム(Facility Management System)
建物の寿命や資産価値は維持保全の状況により差が生じる。
建物は所有者それぞれの固有資産であるとともに、都市を構成する社会的資産でもある。
建物を資産として長期にわたり有効に活用するために、建物情報(図面や設備機器の仕様等)と保全情報(故障履歴や修繕履歴等)の多岐にわたる膨大な情報量を、コンピューターを活用して建物の維持保全、施設の運営・管理の業務をサポートするのがFMシステムである。
①FMシステムとして一元管理
建物カルテは製本やファイルに整備して保管されるが、同時に電子データ化して活用される。
設備機器の更新や改修の維持保全が行われる度に、データを更新しておく。
FMシステムを導入すれば、効率的で高度な維持管理ができるが、専門的な知識と支援ツール等が必要となる。
建築主にFMシステム導入への適切な助言や支援をすることは、建物を維持管理していくためにも重要である。
  FMシステムの概念図.jpg
  FMシステムの概念図
②内外装仕上げ材や保守用機器は専用倉庫で保管
外装材や外構の床タイル等が破損した時は、同じ材料で補修する必要がある。
内装材でも特注した材料は、メーカー名や製品番号を整理し、予備品として保管しておくと安心である。
防潮板(防水板)などはあらかじめ専用倉庫に保管しすぐに設置できるようにしたい。
台車やメンテナンス用の備品も倉庫等の場所を決めて保管する。


 

1級建築施工管理技士 実践ノウハウ㉖法的に必要な建物調査と設備検査

1級建築施工管理技士 実践ノウハウ 
  法的に必要な建物調査と設備検査

建築基準法では、建築物の所有者または管理者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するために、建物の定期調査及び建築設備や昇降機の定期検査を義務付けている。(建築基準法第12条)
そして維持保全計画書に基づき、建物や設備機器の点検と修繕のためのスケジュールや実施体制、資金計画を作成し、適切な措置を講じなければならないと規定している。(建築基準法第8条)
法的に必要な建物調査と設備検査
特殊建築物の定期調査(建築基準法)
・敷地、地盤、建物の外部
・屋上及び屋根、建物内部、避難施設
・石綿等の調査
(1回/6ヶ月~3年)
1級、2級建築士及び調査資格者
②建築設備の定期検査(建築基準法)
・機械換気設備
・排煙設備
・非常用照明設備
 の外観及び性能検査(1回/6ヶ月~1年)
1級、2級建築士及び建築設備調査資格者
昇降機設備の定期検査(建築基準法)
・エスカレーター
・エレベーター
・電動ダムウェーターの外観及び性能検査
(1回/年)
1級、2級建築士及び昇降機検査資格者
消防用設備の定期検査(消防法)
・消防設備
・警報設備
・避難設備
・非常電源作動点検の外観及び機能検査
(1回/年)
消防設備士及び消防設備点検資格者
給排水設備、空調換気設備の定期検査
(建築物における衛生的環境の確保に関する法律
 ー 通称 ビル管理法)
・特定建築物の水質検査(1回/6ヶ月)
・遊離残留塩素の測定(1回/7日)
・飲料用貯水槽の清掃(1回/年)
・排水設備の清掃(1回/6ヶ月)
・室内空気環境の測定(1回/2ヶ月)
・ねずみ・昆虫等の駆除(1回/6ヶ月)
維持管理は建築物環境衛生管理技術者
測定は都道府県知事への登録者


 

現場管理 実践ノウハウ まとめ
コンクリート工事
鉄筋工事1   ③ 鉄筋工事2
型枠工事1   ⑤ 型枠工事2
鉄骨工事1   ⑦ 鉄骨工事2
仕上工事 外装1 ⑨ 仕上工事 外装2 ⑩ 仕上工事 外装3
仕上工事 石工事 ⑫ 仕上工事 タイル工事
仕上工事 防水工事1 ⑭ 仕上工事 防水工事2
仕上工事 内装 天井等 ⑯ 仕上工事 内装 金属工事
仕上工事 内装 海外製作品
解体 都心ビル ⑲ 解体 アスベストの処理
解体 改修工事-建設副産物
竣工検査
完成から引渡しまで  ㉓ 引渡しは維持管理の始まり
維持保全の作法   ㉕ 建物の維持保全サポート
法的に必要な建物調査と設備検査