実践２４ 維持保全の作法

建物維持保全の目的は、建物（建築・設備）が備えている機能の維持並びに、ライフサイクル（建設から解体まで）での維持保全費用の最小化である。

工事監理者は、建物が完成した時に、施工者に書面で建物や設備機器の動作状況の確認や検査・診断を行うための調査計画書の作成を指示するとともに、建築主に提出する。

建物の瑕疵担保期間は、民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款では、木造は１年、鉄筋コンクリート造や鉄骨造は２年、設備機器については１年である。

保証期間内に、建築物や設備機器の作動状況に不具合がないか、建築主、設計者、工事監理者、施工者の関係者が立ち会い、建物瑕疵検査が行われる。

建築設備は、試運転調整が終わり、定常的な使用が行われていても、竣工後１年が経過して四季が一巡しないと、夏・冬のピーク負荷の確認や冷暖房の切替確認、結露の有無等、完成された設備機器類が設計図書に記載されている機能や性能を確保しているかどうかの確認ができないため、１年目の検査が重要である。
建物の劣化には、経年変化による物理的劣化を、設備システムやOA機器の性能が陳腐化し社会の要求についていけなくなる機能的劣化がある。

建物に使われている材料、部品、機器はそれぞれ稼働性状等、固有の特性を有しており、維持メンテナンスの方法によっては耐用年数も異なってくる。
建物を健全に維持・運営していくためには、定期的な建物診断を実施し、劣化状態に応じた計画的な修繕を実施することが建物を経済的に長持ちさせる秘訣である。